Teoria financeira não funciona no brasil? o caso dos fundos imobiliários especializados e diversificados entre 2011 e 2018

Resumo

Além de representarem uma fonte de financiamento para os empreendedores que desejam investir no  setor imobiliário, os Fundos de Investimento Imobiliários (FIIs) são uma alternativa de investimento relevante para pessoas físicas, principalmente pela possibilidade de benefício fiscal. O presente artigo teve o objetivo de analisar o desempenho dos fundos de investimento imobiliários no Brasil, comparando o impacto de estratégias de especialização do investimento em um único ativo e a diversificação do portfólio, além da efetividade de estruturas mitigadoras do conflito de agência, como a cobrança de taxa de performance. Como um dos achados, destaca-se a existência de assimetria de informação entre o valor de mercado das cotas do fundo e valor de suas cotas patrimoniais. A amostra foi constituída por dados de 74 FIIs listados no Índice IFIX da BM&FBovespa, em setembro de 2017, avaliando seus dados desde a criação do IFIX. Para a verificação das hipóteses, foram realizados testes de    regressão através do método de Ordinary Least Squares (OLS), e as análise foram feitas de janeiro de 2011 a agosto de 2018, e de março de 2014 a agosto de 2018, com dados obtidos das bases de dados da Bloomberg, B3 e CVM, antes da pandemia da Covid-19. Foi constatado que os fundos de investimento imobiliários no Brasil não seguem o conceito estabelecido na teoria de finanças, em que os fundos diversificados conseguem minimizar o risco do investimento por meio da diversificação de seu patrimônio, uma vez que os fundos diversificados apresentaram maior volatilidade e maior retorno do que os fundos especializados. Esta constatação permanece na análise dos fundos com mesmo tipo de ativo, com exceção do setor de logística em que os fundos especializados apresentaram, em média, maior retorno e maior volatilidade do que os fundos diversificados com mesmo tipo de ativo. Analisando a relação risco e retorno dos fundos, os fundos imobiliários que investem em valores mobiliários se mostraram com a melhor relação risco e retorno de janeiro de 2011 a agosto de 2018 enquanto os fundos especializados se mostraram com a melhor relação risco e retorno de março de 2014 a agosto de 2018. Adicionalmente, não foi possível obter significância estatística para    avaliar a contribuição da taxa de performance para o retorno dos fundos, sendo que a taxa de performance se mostrou positiva apenas para o retorno dos fundos imobiliários diversificados.  Por fim foi observado que a variação da cota patrimonial apresentou significância estatística apenas para os fundos imobiliários que investem em valores mobiliários, nos dois períodos avaliados, e fundos diversificados de lajes corporativas no segundo período analisado, quando a regressão considerou o tipo de ativo, o que indica a existência de assimetria de informação.